文章 12：房产——一项好投资还是坏投资？
引言
这是我们的第十二篇文章，探讨房产投资。从个人投资者而非投资机构的角度来看，房产的确是 一种投资。我们将从一些背景信息开始，了解房产作为投资资产可能扮演的角色。
作为投资资产——房地产的增长
正如我们在第一篇文章中讨论过的，投资最初围绕三种“传统”资产类别展开：
- 现金—通常是银行短期存款，或者货币市场基金
- 债券—长期债务证券，由政府或公司发行，允诺一定时期（比如十年）后偿付本金，以 及支付定期（通常年期）息票或固定利率
- 股权—永久（无到期日）证券，基于公司的盈利能力支付股利
但在 20 世纪 70 年代后期，由于机构投资基金持有大量资金，人们开始寻找“备选投资”。一些 更重要的备选方案为：
- 商品—贵金属为例
- 私募股权—非上市普通股
- 房地产—住宅和商业
在过去的四十年里，房产已然成为投资界一个非常重要的组成部分。原因有很多，下面我们将讨 论一些关键驱动因素。
房地产和投资机构
- 商业地产——大型办公楼、酒店、多户型或独户公寓（整个公寓楼由专业人员管理）
- 住宅地产——独立屋（别墅或公寓）
货币的制度化；货币现在更多地通过基金进行投资，而非由机构的个人直接投资。基金“资金 池”规模非常大，投资意愿也非常强大，在这种情况下，虽然商业地产非常昂贵，投资它也变得 可能。
资产证券化；正如我们前面文章中提到的，流动性和风险分散都是投资的重要原则。证券化允许 投资者通过 “交易所”或至少场外交易（OTC）进行投资，实现更好的流动性和风险分散，并且 能够购买少量房地产资产（而非全部资产）。房地产投资信托基金（REITs）可助商业地产实现此 目标，住宅地产证券化同样在其领域发挥作用。
我们还看到企业思维产生了变化，即更关注其核心竞争力。绑定了大量资本的房地产，并不被认 为是最佳的行业或企业关注点。酒店行业就是一个典型的例子。20 世纪 70 年代，大型连锁酒店 拥有其大部分酒店（即房地产）。如今，连锁酒店大多是酒店管理和服务公司，很少拥有他们自 己的酒店。个别酒店归投资机构所有。
房地产和个人投资者
新投资趋势有一种“涓滴效应”。新趋势通常从投资机构（被视为最成熟的投资者）开始，后由 高净值（HNW）人群复制，然后再复制至广大民众。尤其是在一个国家的普通大众财富增加， 且有更多的储蓄用于投资之时。然而，由于商业地产通常成本高昂，个人投资者（在大多数国 家，不仅仅是中国）更偏好住宅地产。这一趋势在中国得到了 2 个因素的进一步强化：中国的财 富快速增长，意味着更多的人能负担得起住宅地产；中国的投资市场选择比西方国家少，因而房 地产更是一个焦点。
2017 年市场规模上升。全球专业房地产管理投资市场规模从 2016 年的 7.4 万亿美元增至 2017 年的 8.5 万亿美元。
（来源：摩根士丹利资本国际房地产市场规模，2018 年 6 月）
尽管住宅地产的成本远低于商业地产，但它仍然是一个人或一个家庭一生中最大的一笔投资。因 此，房产投资决策对普通民众来说非常重要。我们将研究一个人必须做出的两项最常见的房产投 资决策，即：
- 对于寻找住所的个人或家庭来说，应该购买自有房产还是租房？
- 对于有更多钱的个人或家庭来说，是否应该购买第二套房产作为投资。
这是两种非常不同的情况，需要不同的分析。我们将使用传统的投资方法来评估：即风险 VS 回 报，以及评估流动性的限制、税收优惠等。
案例一：独立屋
在世界各地，对于大多数人（非超级富豪）来说，考虑买房是必须得做的最重要的决定之一。通 常， 此决定会受到情绪、家庭或社会压力的影响。但是，由于这项投资可能是一个人一生中最大 的一笔，因此须根据其财务风险和回报进行评估。从表面上看，这一决定似乎有两个要素。第 一，一个人需要找个地方住（经济学家称之为“住房”）。第二，这是一种金融投资，买一个较 小的住宅居住，可以在将来（可能退休时）出售“取出现金”。
从“住房”的角度来看，大多数发达经济体提供两种选择：第一是买房子，第二是租房子。许多 国家都有严格的规章制度，确保租房也能提供安全保障（只要你支付了财务费用）。在过去的两 年里，中国引入了新的法规，试图改善住房租赁市场。因此，让我们假设一个人既可以买也可以 租。
从风险和回报的角度来看，这两种选择非常不同。只有拥有了所有权，你才能在未来房价上涨的 情况下获益。在中国，过去十年是经济高速增长和房地产增值的十年。但是，正如我们多次在世 界其他地方看到的一样，房产价格既可上涨也可下跌。2008 年，一些房主的房子价值损失了 40%，许多人丧失了银行抵押品赎回权而失去了房子。但是，风险和回报是同时存在的，你买入 的目的便是希望价格上涨，但如果价格下跌，你也会蒙受损失。因此，购买（相比于租赁）是这 两种选择中“更高预期回报，更高风险”的策略。
决策中还有其他重要的财务事项。流动性是一项，交易成本是另一项。“流动性”意味着能够以 你认为的“合适价格”迅速出售某物。一般来说，如果你不得不搬家，终止租赁协议比出售房产 要容易得多。那为什么会不得不搬家？
- 一个更好的新工作机会出现，需要你搬到一个新城市
- 你离婚了，不得不卖掉房子
- 还有许多其他可能的原因
卖房子通常需要很长时间，不同地点的时间差别很大。在“火热”的房地产市场，房屋有时可以 在一周内出售。在更偏远的地方，有时候卖房子可能需要几年时间。所以，如果不能卖掉你的房子，这是否意味着你无法搬走，去就职更好的工作？或者，是否意味着在卖掉目前的房产前，你 没有足够的钱在新地方购置或租赁另一处房产？因此，租房（相对于购买）具有更高的流动性。
很多人喜欢交易、买卖房地产。但是，许多人低估了“交易成本”会降低投资回报的程度。很多 房屋是通过房产中介出售的，他们向买家和卖家收取佣金。对于一个昂贵的房子，这可能是一大 笔钱。但是，仍然有许多其他的交易成本。对于一个自有房子来说，你必须支付装修费用。许多 装修比较特别，或是依附于某个房子风格，无法带到另一个房子。因此，如果你花费大量时间金 钱来装修一个房子，可能在搬家时会全部丢失。通常（但并非总是），租的房子都是装修好的， 房主支付了这些费用。因此，租赁（相对于购买）通常具有较低的交易成本。
购房还是租房没有“正确答案”。与任何投资决策一样，这取决于你的特殊环境、对未来的预 期，以及考虑什么是对你最好的。
案例 2：纯投资行为购买额外房产
这是一个比案例 1 更为简单的投资决策，它是一个纯投资行为，房子不是你将要生活的地方。所 以，考虑买房子可对比买股票、债券或黄金。我将用一些财务变量和评论来对比这个决策。
在美国和欧洲的几项研究表明，从长期来看，房地产的回报与股票市场的回报非常相似。但有两 点需留心。首先，房地产指数基本上指的是未上市（非房地产投资信托）投资，价格通常是预估 的，而股票价格记录的则是“真实价格”。此外，房地产的流动性远差于在主要交易所上市的股 票。因此，对我来说，投资房地产，而不投资上市股票，需要有更高的回报来补偿流动性的损 失。
然后是风险分散的决策。如果你已拥有了一个房子，而你唯一的第二笔大投资是买另一个房子， 那么你所有的财富都集中在了房地产上，风险没有分散，这是一个相对高风险，缺乏流动性的决 策。许多拥有第二套（投资）房子的人会把它租出去赚取收入。但是，这意味着它不是被动投资 （比如持有股票），而成了你必须管理（或支付其他人进行管理）的实际业务。因此，拥有和管 理第二套房子与股票债券购买无法直接比较。
总结
对于许多个人（非专业投资者）来说，投资房地产的决定有时会受到情绪的影响。对于只有一套 房子的人或家庭来说，这完全是可以理解的。但是，对大多数人来说，这将是他们生命中最大的投资，因此投资（购买）决策必须基于合理的原则——否则你将你的储蓄置于了风险之中。以下 几点有助于你思考并得出自己的结论。
- 中国房价过去长期上涨，但与其他地方一样，房价既可上涨，也可下跌
- 房子是一种非常缺乏流动性的资产，这限制了你搬到另一个城市或在生活中做出其他重大 改变的自由。
- 买房和卖房的交易成本与销售额有关，而且往往被买方低估。
- 租房（监管完善的租房市场）可能是一种较低风险的生活方式，但如果你是房主，你只能 从房价上涨中获利
对任何人而言，没有所谓正确或错误的答案。每个人都是独一无二的，必须仔细评估自己的情 况，做出适合自己的选择，而且这种选择很可能会随着时间的推移而改变。
John D. Evans, CFA (作者)拥有 24 年与全球证券发行商及投资者打交道的国际资本市场经验。 他设计和教授了中英两地大学投资管理的研究生课程。曾为苏州西交利物浦大学教授，现运营上 海凯文斯投资管理有限公司（SEIML），充当国内早期企业顾问角色。
Jina Zhu（翻译者）在法国完成其经济学硕士，精通中英法三语。现为 SEIML 工作，辅助早期企 业的成长和在华集资。
2019 年 7 月 5 日
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